Покупка недвижимости в Австрии – хороший шаг в плане инвестиций с высокой рентабельностью и планирования будущего для себя и семьи, это идеальная страна Евросоюза для «жить на пенсии».
Но чтобы приобретение было действительно выгодным, полезно узнать нюансы австрийского законодательства – процесс оформления, налоги, обязательные расходы и особенности региональной политики.
Преимущества покупки и оформления ВНЖ
Австрия – это эконмическая и политическая стабильность, высокий уровень жизни и дохода, неукоснительное следование букве закона.
По австрийским законам, иностранный гражданин не может покупать объекты недвижимости в республике, только австриец, гражданин Евросоюза или резидент с видом на жительство и ПМЖ и в ЕС или ЕЭС.
Исключение – некоторые земли (Нижняя и Верхняя Австрия, Штирия, Каринтия), где власти региона в индивидуальном порядке могут дать статус резидента по факту покупки дома.
Однако российские граждане могут открыть в Австрии юр лицо и купить объект на компанию.
Учитывая взаимосвязь ВНЖ и правом на собственность, можно говорить о следующих плюсах обладания недвижимым имуществом в Австрии:
- жизнь в благополучной стране с высоким уровнем жизни, медицины, социальной защищенности;
- беспрепятственное перемещение по Евросоюзу в любое время;
- претендовать через 10 лет на гражданство при соблюдении всех условий;
- возможность работать по найму или ИП, вести свой бизнес, учиться в австрийских учебных заведениях, брать льготные ипотеки.
Плюс квадратные метры в городах и сельской местности каждый год только дорожают, цена растет плавно, соразмерно с зарплатой, но всегда неумолимо вверх.
Самое главное, с Австрией никогда не возникнет проблемы, когда дом куплен, но в нем нельзя проживать, потому что не дают визу. Здесь сначала оформление ВНЖ, потом покупаете жилье. Поэтому покупка квартиры или дома – это логичный шаг после получения ВНЖ.
Права зарубежных покупателей недвижимости в Австрии
Австрия в плане недвижимости похожа на закрытый элитарный клуб, в этом ее особая прелесть. Это не Греция или Испания, где, по началу, покупатель может дешево приобрести дом и получить под него ВНЖ или «золотую визу», но в случае проблем остаться полностью незащищенным со стороны государства. В итоге много заброшенных строек и домов, нелегалов, преступников. В Австрии с этим строго.
Иностранец сначала должен доказать свое право на проживание в Австрии, получить разрешение местных властей на покупку. Это довольно сложный процесс, где без грамотного австрийского помощника не обойтись.
Зато, купив квартиру или дом, иностранец будет обладать ровно такими же правами, как и австрийцы:
- дорого сдавать в аренду, обязательно по договору и оплатой налогов;
- продать, когда цены на максимуме;
- проживать, заниматься бизнесом, вести любую деятельность – услуги, сельское хозяйство, продажи.
Никакого ущемления, оккупантов, экспроприации и прочих козней – все предельно четко, юридически обоснованно и уважительно.
Австрия – лучшая страна для жизни и бизнеса, если иностранец сумеет преодолеть начальный этап и покажет свою благонадежность.
Возможность удаленного приобретения
Покупку квартиры в Австрии можно провести удаленно из Москвы или любой точки мира, без личного присутствия при сделке.
В этом случае иностранец дает австрийскому риэлтору, юристу или любому другому лицу доверенность с определенными полномочиями:
- поиск и резервация;
- поиск и покупка.
Дополнительно доверенное лицо может решить и другие сопутствующие вопросы:
- открыть ООО и счет в банке, если иностранец хочет купить объект на фирму – если нет ВНЖ в ЕС, то это единственный вариант иметь квартиру в Вене или Зальцбурге;
- помочь с дальнейшей сдачей объекта в аренду – наилучший способ вернуть часть затрат, потому что спрос на аренду есть всегда;
- взять на себя заботы по управлению, содержанием имущества, оплатой коммунальных платежей и прочего.
Польза наемных юриста, бухгалтера или риэлтора неоценима – нет проблем с немецким языком и переводом, знание законов в регионах и тенденциях рынка.
Какую недвижимость можно купить в Австрии?
В Австрии нет каких-либо ограничений на тип недвижимости, доступный для иностранцев. В 99% покупка возможна только после получения ВНЖ, а резидент обладает практическими такими же правами, как и гражданин, за исключением участия в выборах и возможность занять кресло президента.
Туристическая недвижимость
Иностранец может работать в сфере туризма и купить под свой бизнес недвижимость – кафе и рестораны, точки по продаже туров и экскурсий, салоны проката лыжного оборудования.
Чаще всего это покупка не только строения, но и готового и налаженного бизнеса с большим потоком клиентов.
Мини-отели – компактные гостиницы
Один из достойных вариантов – гостиничный бизнес. Под него можно купить мини-отель, гостевой дом, ферму, усадьбу, апартаменты и выгодно сдавать желающим.
Такие мини-гостиницы не требуют больших затрат или вложений, обслуживаются парой человек. Они пользуются большой популярностью у местных и иностранцев.
Жилая недвижимость
Лучший вариант недвижимости в Австрии для иностранцев –дом или квартира. Она может покупаться для собственного проживания, как разновидность инвестиций или под сдачу.
С чего начать покупку недвижимости
Процесс покупки недвижимости в Австрии может занимать до полугода, это точно не дело одного дня.
После того, как иностранец решил вопрос с ВНЖ, определился с типом недвижимости и уже нашел подходящий объект, можно переходить к следующим этапам непосредственно покупки.
Резервирование объекта
Этот этап напоминает российский аванс, но отличается юридической силой. Между собственником и вероятным покупателем заключается «Предложение о покупке», где указаны все основные параметры объекта и сделки.
Это предварительный договор, который расторгнуть можно только в суде с уплатой неустоек.
Заключение договора купли-продажи
После подписания ДКП и перевода денег договор еще не действительный и право собственности остается за прежним владельцем.
Необходимо отослать подписанный договор в Комиссию по земельным делам, чтобы он прошел там аттестацию. По итогам может быть подтверждение или аннулирование договора.
Завершение и государственная регистрация сделки
Если договор одобрен Комиссией, можно закрывать сделку купли-продажи. Для этого новый собственник подает документы в Кадастр, где в Земельную книгу вносят его данные.
После этого выдается документ о праве собственности и сделка будет завершенной.
Дополнительные расходы при покупке
При покупке любого типа недвижимости, новый собственник должен уплатить налоги на землю:
- при приобретении участка (действительно даже для апартаментов в многоквартирном доме) – 3,5 %;
- пошлина за регистрацию в Кадастре – 1,1%.
Плюсом могут быть расходы на риэлтора – стандартные несколько процентов от суммы сделки, и юриста по составлению договора (1-2%).
Процент берется от стоимости объекта.
Вопросы по покупке недвижимости
Иностранцев, которые только планируют приобретать и ищут подходящий объект, интересует, насколько им доступны следующие моменты.
Ипотека
Да, доступна как физическим лицам при наличии ВНЖ, так и юридическим (кредитование организаций).
Льготные условия возможны при первоначальном взносе 50%.
Покупка недвижимости у застройщика для сдачи в аренду
Да, возможна, но только при покупке на юр лицо. В таком случае государство вернет 20% НДС, которые фирма потом должна будет выплачивать из дохода от сдачи.
Фирма – неплательщик НДС для бизнеса очень выгодна.
Покупка строящегося жилья
Да, покупатель может выплачивать сумму частями, разбив на несколько этапов. Последняя транзакция может быть через три года после сдачи дома.
Покупка жилья на вторичном рынке или коммерческой недвижимости
Да, это безопасно, поскольку перед подписанием «Предложения…» будущий владелец может инициировать проверку объекта.
По результатам проверки может быть торг или пересмотр условий продажи.
Цены на недвижимость в Австрии: особенности регионов
Цены на недвижимость в Австрии традиционно высокие (из-за рентабельности), но зависят от региона:
- самая высокая стоимость в Вене (квартиры во Внутреннем городе и прилегающих районах), Зальцбурге, городах Тироля;
- высокая стоимость в пригороде Вены, центрах федеральных земель – Линц, Санкт-Пельтен, Инсбрук, Брегенц, Грац, Айзенштадт, Клагенфурт;
- умеренная в регионах Штирия, Бургенланд, Верхняя и Нижняя Австрия.
Налог на недвижимость в Австрии
Как такового налога на недвижимость (строение) в Австрии нет, местные жители и резиденты платят налог за пользование землей, на которой стоит их дом.
Налог рассчитывается по кадастровой стоимости – чем дешевле земля и меньше участок, тем крошечнее будет налог. Меньше всего заплатят владельцы квартиры в многоквартирном доме, больше – собственники усадеб с садами и парками, сельскохозяйственными угодьями.
Важно! При расчете налога на учитывается много факторов – использовании земли, какую площадь участка занимает дом и т.д.!
Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Австрия придерживается прогрессивной шкалы налогообложения, поэтому и налог при сдаче аренды напрямую зависит от годового дохода по этой же аренде.
Налоговая нагрузка при доходе:
- до 11 тысяч евро – ноль процентов;
- от 11 до 18 тысяч евро – 25%;
- от 18 до 35 тысяч евро – 35% и т.д.
Максимальные 50% налога при доходе более 90 тысяч евро в год.
Сейчас самое время задуматься об инвестициях и успеть до очередного кризиса войти в бизнес с зарубежной недвижимостью. Это всегда выгодно и открывает широкие возможности в работе и жизни.
Прежде, как купить в Австрии недвижимость, важно просчитать бюджет кейса, узнать у местных юристов все подводные камни, продумать перспективы развития, чтобы максимально повысить доходность.
