Закрыть рекламу ×

Содержание недвижимости в Испании: налоги, сборы, дополнительные платежи

Бесплатная консультация юриста: +74999384468 (МСК), +78124673245 (СПБ)

Прежде чем решиться на покупку просторных апартаментов или скромной студии в Королевстве Испания, следует оценить свои финансовые возможности с учетом ежегодных затрат на содержание недвижимости. Обладать достаточной суммой средств для оплаты стоимости жилья недостаточно, поскольку покупателя ожидают дополнительные расходы на этапе заключения сделки купли-продажи, на протяжении всего срока владения жилым помещением и в момент его отчуждения. Основной статьей затрат для нерезидента станет ежегодный налог на недвижимость в Испании.

Перечень налогов на этапе покупки недвижимости

Налог на недвижимость в ИспанииПоложительной стороной приобретения недвижимости в Испании является абсолютная “прозрачность” и юридическая надежность сделок купли-продажи. Они заключаются при непосредственном участии агента недвижимости и нотариуса, являющегося региональным представителем Регистрационной палаты (то есть законным представителем власти).

Мошенничество в данном случае исключено. Что касается перечня налогов и сборов, в бюджет государства или автономии уплачиваются следующие налоги при покупке квартиры или дома:

  1. Налог на переход права собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
  2. Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el valor anadido).
  3. Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия (Impuesto sobre actos juridicos documentados).
  4. Резервный налог на прибыль. Уплачивается покупателем недвижимости в тех случаях, когда продавец является нерезидентом. Размер налога составляет 3 % от стоимости объекта.

При осуществлении сделки купли-продажи в отношении испанской недвижимости налоги уплачивают обе стороны – продавец и покупатель. Соответственно, купив жилье в Испании и уплатив все налоги и сборы, нерезидент будет снова нести расходы в будущем, выступая в роли продавца, если решит перепродать квартиру или дом.

К примеру, затраты на оплату услуг агентства недвижимости традиционно несет продавец, а услуги нотариуса оплачивает покупатель.

Как правило, покупатель недвижимости в Испании платит налог исходя из размера кадастровой стоимости. Поэтому следует заранее обозначить данное понятие.

Кроме того, узнать есть ли у вас запрет на выезд, поможет проверенный и качественный сервис наших партнеров, который предоставит вам информацию о наличии задолженности по кредитам, штрафам, алиментам, услугам ЖКХ и прочему, а также оценит вероятность запрета вылета за границу.

Кадастровая стоимость – это фиксированная цена объекта недвижимости, установленная на государственном уровне по итогам экспертной оценки и зависящая от стоимости самой постройки и участка земли.

В Испании считается, что даже собственники квартир владеют частью земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом.

О величине кадастровой стоимости можно узнать в отделении местной налоговой службы, но при заключении сделки купли-продажи продавец обязан озвучить ее размер. Окончательная стоимость объекта далеко не всегда совпадает с его кадастровой стоимостью.

Важно помнить о том, что в стоимость недвижимости, указанную в объявлениях о продаже, никогда не входят суммы налогов, сборов и дополнительных платежей. Чтобы представить себе общую сумму фактических расходов, следует прибавить около 13-15 % от обозначенной стоимости объекта.

После регистрации нового владельца недвижимости городские власти присылают по почте (на испанский адрес купленной квартиры или дома) уведомление о необходимости уплаты налогов с реквизитами налоговой службы.

Налог на передачу прав собственности

Налог на передачу прав собственности

Когда объект недвижимости приобретается на вторичном рынке, покупатель, помимо прочего, уплачивает налог на передачу прав собственности – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Налоговая ставка будет зависеть от региона нахождения жилья и характеристик объекта: минимальная ставка равна 6 %, максимальная – 10 (в Эстремадуре – 11%).

Средняя национальная ставка составляет 7 %, однако, власти некоторых автономных областей существенно превысили данный показатель.

Таблица, представленная ниже, поможет сформировать представление о величине налога на переход права собственности в различных регионах Испании:

РегионСтавка ITP, %РегионСтавка ITP, %
Алава6Кантабрия 8 или 10
Андалусия10Кастилия - Ла-Манч8
Арагон7Кастилия и Леон7
Астурия10Каталония10
Балеарские острова10Ла-Риоха7
Бискайя6Мадрид6
Валенсия10Мурсия7
Галисия7Наварра6
Гипускоа7Эстремадура8, 10 или 11
Канарские острова6.5

В некоторых регионах применяется многоступенчатая система исчисления налога. К примеру, в Эстремадуре по ставке 8 % облагается недвижимость стоимостью не более 360 000 евро, ставка 10 % действует в отношении объектов стоимостью от 360 000 до 600 000 евро, а далее к расчету принимается максимальная ставка – 11 %.

НДС (налог на добавленную стоимость)

Налог на добавленную стоимость – Impuesto sobre Valor Añadido (IVA) – уплачивается покупателем жилого или коммерческого объекта лишь в том случае, если недвижимость приобретается на первичном рынке (сделка заключается с застройщиком):

  • для жилой недвижимости ставка составляет 10 %;
  • для коммерческих объектов и земельных участков – 21 %.

Следует иметь в виду, что НДС, уплачиваемый в отношении новых домов на Канарских островах, называется Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Налоговая ставка тоже отличается от общеустановленной и составляет 4,5 %.

Покупку коммерческих объектов недвижимости рекомендуется оформлять на юридическое лицо – в таком случае можно претендовать на возврат НДС в течение месяца после его уплаты в бюджет.

Гербовый налог

Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия (Impuesto sobre actos juridicos documentados – IAJD) является государственной пошлиной за оформление соответствующих документов при осуществлении сделок с недвижимостью.

В среднем налоговая ставка составляет около 1 % от стоимости объекта недвижимости, но итоговая сумма к уплате будет зависеть от региона страны. Например, в Каталонии величина ставки достигла 1,5 %.

Юридические лица уплачивают гербовый сбор в размере 1,8 % стоимости купленного объекта.

Расходы на уплату госпошлин и услуг нотариуса, юриста, экспертов

Расходы на уплату госпошлин Помимо основных налоговых сборов, покупатели испанской недвижимости несут также некоторые сопутствующие расходы в момент заключения сделки купли-продажи. К таковым относятся, в частности:

  • затраты на оплату услуг нотариуса и юриста;
  • государственные пошлины за регистрацию недвижимости (внесение записей в реестр собственников);
  • расходы на оплату экспертизы, целью которой является выявление имеющихся задолженностей по коммунальным платежам и обследование состояния объекта на наличие обременений (вторичная недвижимость наследует долги бывших владельцев);
  • страхование недвижимости – от 80 до 460 евро в год (не обязательно, если недвижимость куплена на собственные средства без оформления ипотеки);
  • выплата основной суммы займа и процентов по ипотеке (если оформлялся кредит).

Как правило, на дополнительные расходы следует заранее подготовить сумму средств, составляющую примерно 2-4 % от стоимости объекта.

Перечень налогов на этапе продажи недвижимости

Продажа объекта недвижимости также является налогооблагаемой сделкой, поэтому с продавца взимаются:

  • налог на прирост капитала;
  • налог на увеличение стоимости земельных участков.

Кроме того, необходимо будет потратиться на услуги риэлтора (2-5 % от стоимости объекта, в зависимости от региона) и на оформление энергетического сертификата на собственность (100-250 евро).

Если продавец недвижимости является нерезидентом Испании, прибыль с продажи недвижимости облагается налогом на прирост капитала (Impuesto sobre la venta de inmuebles) по ставке 19 %.

Базой по налогу является декларируемая прибыль с продажи объекта (разница между ценой покупки и ценой продажи). Если сохранить электронные или печатные версии всех счетов, имеющих отношение к приобретению недвижимости, при ее продаже на уплате налога на прирост капитала можно существенно сэкономить.

Если налоги при продаже недвижимости уплачивает не физическое лицо, а компания, доход будет облагаться по ставке 25 % (или 15 % – для недавно учрежденных фирм в течение первых 2 лет с момента получения прибыли).

Кроме того, продавцы недвижимого имущества уплачивают налог на увеличение стоимости земельных участков городского типа (Plusvalia, El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza urbana). Величина сбора будет зависеть от места расположения объекта недвижимости, его кадастровой стоимости и срока владения.

За налоговую базу принимается разница между кадастровой стоимостью земли в год покупки и в год продажи. В качестве примера рассмотрим процесс исчисления суммы платежа в Барселоне:

Показатель, участвующий в расчетеЗначение показателя
Налоговый период4 года
Стоимость объекта недвижимости (взята в качестве примера)500 000 евро
Ставка по налогу0.2
Рост стоимости земельного участка2,8 % в год
Показатель увеличения стоимости земельного участка за налоговый период:

2,8 % х 4 года = 11,2 %
Налогооблагаемая сумма:

500 000 евро х 11,2 % = 56 000 евро
Сумма налога к уплате:

56 000 евро х 20 % = 11 200 евро

Отчуждение недвижимости может происходить не только ввиду ее продажи, но и при передаче имущества по наследству. В Испании существует налог на наследство (Impuesto de sucesiones).

Налоговая ставка является прогрессивной – ее размер зависит от стоимости передаваемого по наследству имущества и степени родства нынешнего владельца недвижимости и правопреемника (чем дальше степень родства, тем выше ставка):

  • минимальная ставка 7,65 % применяется в отношении первых 7 933 евро от общей стоимости имущества;
  • максимальная ставка 34 % начинает применяться к сумме от 797 555 евро.

Перед тем как заниматься продажей объекта недвижимости, необходимо убедиться в том, что в бюджет государства или муниципалитета уплачены все налоги и сборы, а также штрафы и пени, если налогоплательщик когда-то просрочил с уплатой налогов или с подачей отчетности.

Пока нынешний собственник недвижимого имущества не рассчитается с налоговыми органами, продать или заложить объект он не сможет.

Список налогов, уплачиваемых в период владения недвижимостью

Список налогов, уплачиваемых в период владения недвижимостьюПосле того как недвижимость окончательно перешла в собственность нового владельца и Регистрационная палата внесла в реестр данные о переходе прав на объект к покупателю, список расходов сокращается, но не завершается.

Основные затраты ожидают собственников испанских квартир и домов на протяжении всего периода владения приобретенным недвижимым имуществом. На регулярной основе в налоговые органы должны совершаться отчисления в счет оплаты:

  • муниципального налога на недвижимость;
  • налога на доходы (даже когда жилье не сдается в аренду);
  • налога на богатство (если стоимость недвижимости превышает 700 тысяч евро);
  • налога на вывоз мусора;
  • сбора товарищества собственников жилья;
  • коммунальных услуг (даже если помещением не пользуются);
  • услуг горничной, садовника и другого персонала (при необходимости);
  • процентов по ипотеке (если жилье приобретено в кредит).

Муниципальный налог на недвижимость

Муниципальный налог на недвижимость – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) – начисляется в начале каждого года, уплачивается в сентябре. В первый год владения недвижимостью муниципальная администрация присылает новым собственникам письменное оповещение о необходимости уплаты.

Данный налоговый платеж характеризуется следующими особенностями:

  • Исчисление суммы налога к уплате производится исходя из кадастровой стоимости объекта, которая на порядок ниже рыночной (в 10-15 раз).
  • Налоговая ставка находится в диапазоне от 0,405 до 1,3 % от кадастровой стоимости, в зависимости от региона расположения объекта.
  • Кроме того, во внимание принимается коэффициент обновления кадастровой стоимости, величина которого зависит от года вступления в силу результатов кадастровой оценки.
  • Немаловажную роль играет вид недвижимого имущества: от него зависит налоговая ставка, определяемая самостоятельно каждой провинцией. Например, объекты, относящиеся к городской недвижимости облагаются по ставке от 0,4 до 1,1 % от суммы налоговой базы.
  • Несмотря на то, что налог на недвижимость является ежегодным, уплачивается он каждый квартал.
  • Средства в счет уплаты могут перечисляться в налоговые органы автоматически испанским банком, обслуживающим счет нерезидента (в сентябре-ноябре, в зависимости от региона). Для этого необходимо сообщить администрации муниципалитета данные своего банковского счета.

Следующая таблица позволяет узнать величину налоговой ставки по налогу на недвижимость в интересующем покупателя муниципалитете:

Скачать (DOCX, 77KB)

Точную сумму налога поможет рассчитать налоговый консультант – самостоятельно это сделать достаточно сложно. В среднем владельцы испанской недвижимости уплачивают от 200 до 800 евро в год. Например, в Барселоне за владение квартирой с общей кадастровой стоимостью 115 000 евро в 2019 году придется уплатить в бюджет 700 евро.

Налог на доходы нерезидентов

В Испании существует отдельный подоходный налог для нерезидентов страны. Налогом на доходы нерезидентов – Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – облагаются любые виды доходов (в том числе от сдачи в аренду недвижимого имущества), полученные на территории Королевства Испания.

В отличие от резидентов страны, иностранные граждане не указывают в декларации суммы заработков, полученных от источников, расположенных вне испанских территорий.

Налог IRNR для нерезидентов уплачивается ежеквартально по ставке 24 % (для резидентов стран Евросоюза, Норвегии и Исландии – 19 %), причем взимается он не с общей суммы доходов, а в отношении каждого вида доходов в отдельности, поскольку налоговая база в некоторых случаях исчисляется по особым формулам. Ее размер может быть уменьшен за счет амортизации на 2-3 % в год, если недвижимость сдавалась в аренду.

Декларацию необходимо подавать каждый год не позднее декабря текущего года за предшествующий отчетный период (с 1 января по 31 декабря):

  • Бланк: форма 210 с указанием вида налоговой ставки 02 (при уплате налога на вмененный доход).
  • Бланк: форма 210 с указанием вида налоговой ставки 01 (при уплате налога с доходов от аренды).

Вне зависимости от того, сдается жилье в аренду, или нет, его владелец должен регулярно уплачивать подоходный налог.

Хотя налоговая база будет определяться по-разному:

  • Если собственник квартиры или дома получает плату от арендаторов, за налоговую базу принимается сумма полученного дохода (годовая рента) без вычета каких-либо затрат. Рассмотрим пример расчета величины налога:
Показатель, участвующий в расчетеЗначение показателя
Годовая рента за квартиру в Барселоне (сумма взята в качестве примера)20 000 евро
Налоговая база20 000 евро
Налоговая ставка для граждан стран ЕС, Исландии, Норвегии0.19
Налоговая ставка для граждан стран, не входящих в ЕС0.24
Налог на доход нерезидентов для россиян и граждан других стран, не входящих в ЕС:

20 000 евро х 24 % = 4 800 евро
Налог на доход нерезидентов для граждан стран Евросоюза, Исландии, Норвегии:

20 000 евро х 19 % = 3 800 евро
  • Если недвижимость не сдается в аренду, уплачивается налог на вмененный доход. Налоговая база рассчитывается как 2 % от кадастровой стоимости недвижимости (если кадастровая стоимость была сформирована до 1 января 1994 года) или как 1,1 % (если кадастровая стоимость была изменена после 1 января 1994 года).

Рассмотрим пример расчета суммы налога:

Показатель, участвующий в расчете Значение показателя
Кадастровая стоимость квартиры в Малаге, установленная позднее 1 января 1994 года (цена взята для примера)100 000 евро
Налоговая ставка для граждан стран ЕС, Исландии, Норвегии0.19
Налоговая ставка для граждан стран, не входящих в ЕС0.24
Налоговая база:

100 000 евро х 1,1 % = 1 100 евро
Налог на доход нерезидентов для россиян и граждан других стран, не входящих в ЕС:

1 100 евро х 24 % = 264 евро
Налог на доход нерезидентов для граждан стран Евросоюза, Исландии, Норвегии:

1 100 евро х 19 % = 209 евро

Если нынешний собственник объекта недвижимости не владел им на протяжении полного отчетного периода или же помещение не сдавалось в аренду в течение всего года, налог будет исчисляться пропорционально фактическому сроку владения (сдачи в аренду).

Налог на доходы нерезидентовАналогом подоходного налога для юридических лиц в Испании является корпоративный налог – Impuesto sobre las utilidades de sociedades. На его размер влияет, в частности, площадь коммерческих помещений.

Поэтому прежде, чем приобретать коммерческую недвижимость, следует оценить величину предстоящих регулярных расходов. Более того, для компаний-резидентов стран и территорий, относящихся к оффшорной зоне и имеющих в собственности недвижимое имущество на территории Испании (либо обладающих имущественными правами пользования или владения таким имуществом), установлен специальный платеж в размере 3 % от оценочной стоимости объекта.

Налог на богатство (налог на состояние)

Ежегодный налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio – IP) уплачивается владельцем недвижимости только в том случае, если налоговая база по подоходному налогу превышает 700 000 евро (1 400 000 евро – для семейных пар).

Под “состоянием” подразумеваются не только объекты недвижимого имущества, но и банковские вклады, доходы от профессиональной деятельности, источники временного дохода, антиквариат, предметы искусства и роскоши (самолеты, яхты, спортивные автомобили, меховые изделия, драгоценности).

Уплачивается налог на состояние в июне месяце за предыдущий год. Налоговая ставка повышается вместе с ценой объекта и рассчитывается по ставке 0,2–2,5 % от чистой стоимости недвижимого имущества:

Налогооблагаемая сумма (евро)Ставка, %Максимальная сумма налога к уплате (евро)
до 167 1290.21334
от 167 130 до 334 2530.31836
от 334 254 до 668 5000.512507
от 668 501 до 1 337 0000.918523
от 1 337 001 до 2 673 9991.3125904
от 2 674 000 до 5 347 9981.7171362
от 5 347 999 до 10 695 9962.1183670
от 10 695 9972.5нет

Налоги на имущество для россиян и других иностранных граждан, как и для самих испанцев, может быть уменьшен:  из налогооблагаемой базы по налогу на состояние закон позволяет вычесть различного рода обременения (например, платежи по ипотеке).

Налог на вывоз мусора, сборы совета жильцов, коммунальные услуги

Еще одним обязательным сбором в пользу местных властей является налог на вывоз мусора, который, как правило, включается в счет на водоснабжение. Денежные средства направляются на содержание в чистоте окружающей дом территории. Величина налога будет зависеть от расположения объекта недвижимости. В большинстве случаев чек выписывается на сумму от 100 до 200 евро в год.

Следует также помнить о необходимости оплачивать коммунальные услуги. Счета выставляются один раз в два месяца.

В Испании размеры коммунальных платежей рассчитываются не так, как в России и других странах СНГ. Например, если владелец какое-то время не проживал в квартире или в доме и, соответственно, не пользовался водой и электричеством, коммунальные услуги все равно оплачиваются по базовому тарифу.

Центральное отопление в современных квартирах не устанавливается: везде работают сплит-системы кондиционирования и энергосберегающие системы.

Представленная ниже таблица поможет оценить предстоящие расходы:

Коммунальная услугаСтоимость (евро)Средние показатели потребления на 1 человека
Электричество0,122–0,144 за 1 кВт

(в зависимости от тарифов энергокомпании)

+ 15 евро за обслуживание электросети
100 кВт/ч
Водоснабжение0,5 евро за 1 м310 м3 в месяц
ГазЗависит от региона (на юге и восточном побережье страны газоснабжение появилось недавно)

Средний показатель расходов - 30 евро в месяц. Стоимость газового баллона - 17-30 евро.
Один газовый баллон в месяц
Интернет12 евро в месяц (10 Мбит/сек).

43 евро в месяц (30 Мбит/сек).
Безлимитное использование
ТВ 120 евро в год (спутниковое ТВ)
Телефон9,90 евро в месяц (5000 минут внутри страны на городские номера, 60 минут - на мобильные).

0,11 евро в минуту - после превышения лимита.

Также в Испании уплачивается сбор совета жильцов многоквартирных домов (квота Comunidad в товарищество собственников жилья) за мелкий ремонт помещений и обслуживание общих зон. Взимается данный сбор каждый месяц, а размер его будет зависеть от расположения дома и характеристик общих придомовых территорий: подъезда, подвала, лестничной клетки, парковки, сада, бассейна и так далее.

Для жильцов скромных домов платеж может составлять около 40 евро, для владельцев престижных объектов сбор повышается до 350 евро в месяц.

Налог на вывоз мусора, сборы совета жильцов, коммунальные услугиВладельцы индивидуальных домов также уплачивают подобный сбор, размер которого зависит от степени урбанизации (охраны, вывоза мусора, освещения дорог, уборки прилегающей территории) и составляет 500–1500 евро в год.

Сумма может увеличиваться в разы, если речь идет о домах в элитных комплексах с развитой инфраструктурой (сауна, бассейн, спортзал, ресторан, теннисный корт). Также придется предусмотреть дополнительные расходы:

  • 80–200 евро в месяц для оплаты еженедельной работы садовника (в зависимости от размера участка);
  • 50–120 евро в месяц на оплату услуг по чистке бассейна (раз в неделю);
  • 7–10 евро в час на оплату услуг горничной.

Налоги в Испании, не связанные с недвижимостью

Несмотря на то, что нерезидент Королевства Испания уже является налогоплательщиком в стране своего постоянного проживания, он обязан уплачивать также определенные испанские налоги в случае совершения налогооблагаемых сделок на территории страны, включая сделки с недвижимостью.

На иностранцев распространяется большинство местных налогов, в некоторых случаях налоговые ставки даже не отличаются от тех, что утверждены в отношении самих испанцев. Существует также ряд особых сборов, подлежащих уплате исключительно нерезидентами.

Избежать налогообложения в Испании иностранный гражданин не сможет – здесь каждому человеку, вне зависимости от наличия ВНЖ, ПМЖ или гражданства присваивается идентификационный номер налогоплательщика.

Иностранцы получают уникальный номер NIF, который впоследствии будет указываться в налоговых декларациях и сообщениях, отправляемых в налоговую службу.

Нередко иностранные граждане пользуются услугами налоговых представителей для уплаты налогов и подачи отчетности. Если речь идет о резидентах стран или территорий, с которыми Испания не заключала соглашений об обмене налоговой информацией, тогда такое посредничество становится обязательным; в частности, при совершении владельцами недвижимости имущественных платежей.

В зависимости от того, какой деятельностью занимается нерезидент на территории испанского государства, ему может быть вменена обязанность по уплате налогов на доходы от работы по найму, аренды недвижимости, прибыли юридического лица, а также налогов на транспорт, богатство и иные виды имущества.

Обо всех государственных, муниципальных и местных налогах, сборах и дополнительных платежах наши эксперты рассказывают в подробном обзоре про налоги в Испании.

Заключение

Налоги на жилье и коммерческие объекты в Испании считаются умеренными, если обратить внимание на налоговые ставки, действующие в других европейских странах. Тем не менее следует заранее подготовиться к несению регулярных дополнительных расходов, способных оказать существенное влияние на бюджет потенциального собственника испанского жилья.

Тем, кто не знаком с налоговой системой Испании, придется также платить за услуги налогового консультанта, задачей которого является грамотное заполнение деклараций и своевременная уплата сборов в бюджет. Без его помощи повышается вероятность просрочки платежей и незапланированных убытков в виде штрафов и пеней.

Зачастую испанская налоговая система иностранцам кажется сложной: тогда владелец недвижимости может настроить списание всех платежей с банковского счета в Испании. Кроме того, можно воспользоваться услугами агентств по управлению недвижимостью, которые берут на себя оплату счетов и контроль за сроками уплаты налоговых платежей.

Видео : Налог на недвижимость в Испании

Добавить комментарий

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x